Отправлено: 24.08.09 08:38. Заголовок: Ликвидность залога?

Ждем вторую волну
Банкам предстоит решить проблему "плохих залогов"
Ольга Заславская
"Российская Бизнес-газета" №715 (31) от 18 августа 2009 г.
Версия для печати / сохранить материал





Массовое невозвращение корпоративных кредитов привело к такой же массовой экспроприации залогов. Банки в одночасье становятся хозяевами самых различных предприятий, всевозможной техники, свинарников, разнообразной недвижимости, продовольствия, промтоваров и прочего имущества - всего того, что оформлялось в залог под кредиты. Чтобы не держать все это добро на балансе и списать невозвращенные кредиты, банкиры создают дочерние фирмы, в которые переводят все это имущество. Что дальше с ним делать - мало кто знает. Нерешение вопроса грозит массовым банкротством предприятий, отданных за долги. Ими надо управлять, а для этого нужны кадры и знание соответствующей специфики. И банкам необходимо весь этот поток добра превратить обратно в деньги, особенно сейчас, когда банковская система стоит на пороге очередного кризиса. Что сейчас происходит и каким образом решается проблема, "РБГ" рассказал генеральный директор "Центра управления ипотечной задолженностью", ответственный исполнитель Межрегиональной антикризисной системы сопровождения ипотечных заемщиков (МАССИЗ) Владимир Лопатин.

- Владимир Андреевич, что нам грозит, если банкам не помогут решить проблему залогов?

- Во-первых, банкам уже помогают. Это и принятие в самом конце прошлого года нового Федерального закона N 306-ФЗ, который целиком посвящен упорядочиванию и в основном упрощению процедур обращения взыскания на предметы залога по кредитам. Помощью станет и увеличение капитализации банков с применением различных государственных бумаг. Главная проблема для банков сегодня - это как раз недостаточность собственного капитала из-за необходимости резервирования средств по проблемным ссудам, по которым невозможна оперативная реализация залогов.

В ту же сторону были направлены изменения в Положение ЦБ N 254-П, тоже принятые перед новогодними каникулами. Реструктуризация кредита теперь, на период кризиса, не меняет качества кредита и, следовательно, не требует дополнительного резервирования. Не считается теперь плохим и кредит, выданный на погашение ранее взятого кредита, в том числе проблемного. Что же касается звучащих сегодня призывов "конкретной" помощи, то есть финансовой, посредством, например, скупки проблемных долгов государством, в том числе долгов обеспеченных, либо скупки самих обеспечений за государственные деньги, то лично я в это не верю. Кризис всерьез подсушил не только банковские капиталы, но и казну. Что будет, если этого не будет? Полагаю, ничего страшного. Прошедшие три квартала кризиса показали, что запас прочности у нас приличный.

- Какие схемы реализации залогов существуют сегодня и какие необходимы банкам, чтобы не утонуть в этом огромном количестве скапливаемого имущества?

- Схемы реализации - вполне традиционны. Продажа. Продажа с дисконтом. Продажа в рассрочку, в кредит. Что тут еще придумаешь? Должен сказать, что последняя схема зримо набирает обороты в последнее время. Особенно в отношении типовых залогов, например жилья. Последняя ласточка в ряду банков, предложивших такие программы, - ВТБ24. Залоговую квартиру в этом банке можно купить теперь с кредитом. И не просто с кредитом, а с кредитом на старых условиях, со ставкой 10-11% годовых. А вот чего действительно не хватает, так это нормальных схем удержания залогов до лучших времен. Появилась тема закрытых паевых фондов: кредитных, ипотечных. Долго согласовывали ее с ФСФР. Согласовали. Запустили. Зарегистрировали около десятка кредитных фондов, куда банки, разгружая свои балансы, высвобождая капитал, уменьшая резервы, "сгружали" проблемные залоговые кредиты, получая взамен ценные бумаги - инвестиционные паи этих фондов. И что? ЦБ, говорят, уже присматривается: не прихлопнуть ли это дело на корню. Дескать, никаких реальных проблем с долгами эта схема не решает, а лишь камуфлирует текущую ситуацию и неправомерно избавляет банки от нагрузки на капитал.

- Какая законодательная поддержка необходима?

- Хорошо будет, если будут соблюдаться нынешние законы. Нарастающим потоком идет информация от банков о том, что суды под различными предлогами отказываются даже принимать к рассмотрению дела по взысканию ипотеки с физических лиц. А чего стоит челябинская история, когда банки уже получили залоговое жилье себе на баланс, но не могут его освободить от прежних владельцев? Потому что местные суды, получив, конечно же, сигнал от местных властей, не удовлетворяют иски на выселение, требуя от банков предоставления подменного жилья. Как будто бы не местные власти и отвечают за формирование маневренного фонда для этих целей. Много ли стоит такой залог с "урезанным" пониманием права собственности на него? И со своеобразным пониманием права и правового государства в нашей стране? Вот это бы подправить...

- С каким дисконтом сегодня приходится реализовывать имущество?

- Если говорить на близкую мне тему - жилье, заложенное по ипотеке, - то здесь должен сказать, что возможные дисконты уже в основном исчерпаны общим падением цен на жилье (25-35%). Во многих случаях это привело к тому, что вырученная от продажи залога сумма не покрывает даже остатка ссудной задолженности, не говоря уже о набежавших процентах и неустойке. Опускаться еще ниже? Тут возникает множество проблем. Начиная с естественного сопротивления заемщика, у которого и квартиры не будет, и кредитный "хвост" еще останется на долгие годы. И кончая трудностями со списанием этого самого "хвоста", если взыскать его все же не удастся.

- Поэтому зачастую банки не торопятся с продажей залогов в ожидании лучших времен?

- Конечно, с точки зрения "чистой экономики" аренда того же жилья не может рассматриваться как доход банка, вступившего во владение. Стоимость аренды в пересчете на стоимость, "замороженную" в объектах жилой недвижимости, в лучшем случае дает 5% годовых. Ресурсы же обходятся банку существенно дороже. Но если через год-другой жилье подорожает, то ситуация будет не такой уж мрачной. Так что единого рецепта "продавать - не продавать", наверное, не существует. Каждый принимает для себя решение сам, с учетом многих обстоятельств дела. Если же все же оставлять, то главная проблема здесь, пожалуй, налоги. 2,2% в год налога на имущество плюс налоги на доходы от аренды - солидное обременение, от которого, конечно же, хотелось бы избавиться. Благо способы имеются. Это те же ЗПИФы, только не кредитные, а фонды недвижимости. Не являясь юридическими лицами по российскому законодательству, ЗПИФы освобождены от всех видов налогов, пока имущество (и деньги) находятся в составе фонда. Опять же баланс банка разгружается от непрофильных активов. Поговаривают о намерениях ЦБ разрешить банкам учитывать сами эти непрофильные активы (недвижимость) в составе собственного капитала, столь недостающего большинству участников рынка. Тоже решение.

- Появятся ли на рынке компании, которые станут профессионально заниматься реализацией залогов?

- И будут создаваться, и уже создаются. Все определяется спросом. А спрос имеется. Непрофильный актив на балансе банка - это ведь, кроме всего прочего, и непрофильная морока с ним: инвентаризация, обслуживание, поиск арендаторов, сбор долгов по арендной плате и т.п. Стало быть, либо банку у себя создавать новое подразделение, либо отдать на аутсорсинг профессионалам. Полагаю, многие будут выбирать последнее как более эффективное.

 Отправлено: 24.08.09 19:14. Заголовок: История любит повтор..

История любит повторяться. Конец Столыпинских реформ.

 Отправлено: 25.08.09 07:11. Заголовок: Велес , да я бы так ..

Велес , да я бы так не сказал, до Столыпина нашим жидореформаторам далеко....
Просто статья о том, что такое обеспечение обязательства как залог в нашей экономике не работает..

 Отправлено: 25.08.09 19:04. Заголовок: отец Алексий пишет: ..

отец Алексий пишет:

цитата:

Просто статья о том, что такое обеспечение обязательства как залог в нашей экономике не работает..

Так и я о том же. Точно такая же ситуация складывалась и при Столыпине.

 Отправлено: 26.08.09 07:04. Заголовок: Велес пишет: Точно ..

Велес пишет:

цитата:

Точно такая же ситуация складывалась и при Столыпине.

А есть подробная инфа или ссылочка?

 Отправлено: 26.08.09 08:03. Заголовок: отец Алексий пишет: ..

отец Алексий пишет:

цитата:

А есть подробная инфа или ссылочка?

Я давненько читал, не помню где. Но ситуация довльно хорошо просматривается в "Ведомостях" за 1908-1909 г. Там как раз много пишут о заложеных хуторах и отрубах, насчёт ликвидности. В 1908 г во многих губерниях был неурожай зерновых, из-за засухи, много крестьянских хозяйств были разорены. Так вот. Заложеные земли некому было продать. Небыло механизма реструктуризации долга и повторного кредитования.

 Отправлено: 26.08.09 14:07. Заголовок: Велес , спасибо, сам..

Велес , спасибо, сам тады поищю..:)

 Отправлено: 27.08.09 10:21. Заголовок: ООО "Сбербанк-ка..

ООО "Сбербанк-капитал" (100-процентная "дочка" Сбербанка) договорилось о вхождении в акционерный капитал калининградской группы "Вестер" (одноименная розничная сеть и девелоперский бизнес), рассказал "Ъ" источник в одном из российских инвестбанков. В июне группа провела встречу со своими кредиторами — банком "Возрождение", "Уралсибом", Сведбанком и Промсвязьбанком, где обсуждалась схема реструктуризации долгов компании с участием Сбербанка, подтверждает топ-менеджер одного из банков-кредиторов. Предварительная схема выглядит следующим образом: из группы выделят розничный бизнес, который отойдет Сбербанку, а девелоперский бизнес (коммерческая и жилая недвижимость) останется у нынешних акционеров Олега Болычева и Александра Рольбинова.

Калининградская группа "Вестер" развивает розничный и девелоперский бизнес. Оборот розничной сети по итогам 2008 года вырос на 93%, до 16,8 млрд руб., а выручка всей группы увеличилась на 36%, до 22,5 млрд руб. По данным на начало года, объединяет 54 магазина в 29 городах России, Казахстана, Украины и Белоруссии. Является одним из крупнейших по выручке региональных ритейлеров в России.

Общий долг группы сейчас равен 6 млрд руб. Крупнейшие кредиторы — Сбербанк (1,8 млрд руб.), Промсвязьбанк (около 1 млрд руб.) и держатели облигаций на 1,5 млрд руб. (вчера по ним допущен техдефолт). С июня "Вестер" перестал обслуживать эти кредиты, но по договоренности с банками: они согласились не применять никаких санкций к компании до сентября, когда схема со Сбербанком будет окончательно утверждена. Член правления, начальник управления корпоративного бизнеса Сведбанка Сергей Дзюбенко подтвердил эту информацию: "Долг не обслуживается с июня. Мы готовы обсуждать предложенную Сбербанком схему, но пока не все ее параметры окончательно ясны".

Олег Болычев отказался от комментариев на тему возможного участия "Сбербанк-капитала" в "Вестере", мотивируя тем, что "эта информация закрыта". Но источник в Сбербанке говорит, что "сделка в продвинутой стадии". Если она состоится, Сбербанк обязуется пролонгировать действующие кредиты "Вестеру" и выдать новые для пополнения оборотного капитала и погашения части долга, уточняет он.

"Вестер" может стать третьим активом Сбербанка в рознице: в декабре прошлого года "Сбербанк-капиталу" достались помещения магазинов красноярской сети "Алпи" площадью около 250 тыс. кв. м в качестве отступных по кредитам. Летом этого года банк вместе с членом совета директоров АФК "Система" Евгением Новицким получил контрольный пакет сети "Мосмарт". Предполагалось, что на базе сетей будет построен новый розничный холдинг. В Сбербанке даже окрестили нового розничного игрока "третьим" — то есть потенциально третьим по величине ритейлером после Х5 Retail Group (выручка в 2008 году $8,3 млрд) и "Магнита" (выручка — $5,34 млрд), рассказывал "Ъ" топ-менеджер Х5. Эта идея жива, утверждает сотрудник Сбербанка. "Но для начала нужно "причесать" хотя бы один из активов, так как объединять несколько нестабильных сетей означает убить весь проект",— объясняет он.

Вхождение в капитал заемщиков — необходимая мера для Сбербанка, считает директор Prosperity Capital Management Алексей Кривошапко. "Они заинтересованы управлять ситуацией, а не оставлять проблемы сети на совести менеджеров. Цель банка прозрачна — вернуть свои деньги и выйти из проекта",— считает он. Так, например, Сбербанк предоставил господину Новицкому двухлетний опцион на постепенный выкуп доли банка в "Мосмарте", напоминает эксперт (см. "Ъ" 22 июня).

 Отправлено: 27.08.09 10:22. Заголовок: Ну вот таким образом..

Ну вот таким образом, через "дочки" часть залогового имущества или переданное по обязательствам будет реализовываться...

 Отправлено: 28.08.09 08:59. Заголовок: отец Алексий пишет: ..

отец Алексий пишет:

цитата:

Вхождение в капитал заемщиков — необходимая мера для Сбербанка, считает директор Prosperity Capital Management Алексей Кривошапко. "Они заинтересованы управлять ситуацией, а не оставлять проблемы сети на совести менеджеров. Цель банка прозрачна — вернуть свои деньги и выйти из проекта",— считает он. Так, например, Сбербанк предоставил господину Новицкому двухлетний опцион на постепенный выкуп доли банка в "Мосмарте",

Если рассуждать с точки зрения наших реалий, то скорее всего у заложеных предприятий произойдёт смена собственников.

 Отправлено: 28.08.09 13:08. Заголовок: Велес пишет: заложе..

Велес пишет:

цитата:

заложеных предприятий произойдёт смена собственников.

Ну енто как пить дать